空き家を手放したいが、解体してから売るべきか迷っている、というご相談を受けることがあります。どちらが得かは、建物の状態や立地、税金の制度によって変わるため、一つずつ比べていくことをおすすめします。
解体してから売る場合
建物を解体して更地にしてから売る方法です。古い建物が建っている状態より、更地のほうが検討する買い手の幅が広がることがあります。一方で、解体には費用がかかり、その費用は売却代金から差し引かれる形になります。解体後に売れるまで時間がかかると、更地の状態で管理費や税金だけが発生し続けることにもなります。
建物を残したまま売る場合
建物を解体せずに、現状のまま売る方法です。解体費用をかけずに済む一方、建物の古さによっては買い手がつきにくかったり、価格が下がったりすることがあります。解体費用を買い手側の検討に委ねる形になるため、買い手が見積もる解体費用の分だけ、価格交渉で差し引かれることもあります。
固定資産税は解体すると変わることがある
住宅が建っている土地は、固定資産税の計算で軽減を受けられる制度があります。200平方メートル以下の部分は課税標準が6分の1に、200平方メートルを超える部分は3分の1に軽減される仕組みです（都市計画税にも別の軽減があります）。建物を解体して更地にすると、この軽減の対象から外れるため、翌年以降の固定資産税が上がることがあります。解体のタイミングと売却のタイミングが離れるほど、更地の間の税負担が重くなる点は、比べるときの材料にしておくとよいでしょう。
空き家の売却にある税金の特例
相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たすと、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例があります（令和6年以降の売却では、この特例を使う相続人が3人以上いると1人あたり2,000万円まで）。
主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、マンションなどの区分所有建物でないこと、相続の直前に亡くなった方以外が住んでいなかったことです。さらに、売るときに耐震基準を満たしているか、売った翌年の2月15日までに耐震改修か解体を済ませる必要があります。
売るのは相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、売却代金は1億円以下が条件で、令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象です。住まいとして使われていた家屋が対象のため、店舗や事務所に使われていた建物には使えません。適用できるかは税理士に確認することをおすすめします。
建築年が昭和56年より前かどうかも確認する
建築の時期は、登記簿の建築年月日や、自治体に残る建築確認の記録で確認できます。古い建物は耐震性が売却の価格や買い手の検討にも影響するため、耐震診断の要否もあわせて確認しておくとよいでしょう。
解体費用の見積りを先に取る
解体するかどうか迷っている段階でも、解体費用の見積りを先に取っておくと、解体して売る場合と建物を残して売る場合の手取り額を具体的に比べられます。建物の構造や立地によって解体費用は大きく変わるため、複数の業者から見積りを取ることをおすすめします。
決める前に整理しておきたいこと
固定資産税の変化、特例の適用期限、解体費用の見積り、この3つがそろうと、解体と売却のどちらが得かを具体的に比べられます。相続人が複数いる場合は、これらの目安を共有しながら話し合うと、結論が出やすくなります。
ハコツギでご相談いただけること
空き家を解体してから売るか、そのまま売るかを一緒に比べるご相談を受けています。固定資産税や特例の適用は個別の状況によって変わるため、税理士への確認もあわせておすすめしています。
