持っている土地建物が再建築不可だとわかり、売れるのか心配している、というご相談を受けることがあります。再建築不可は、今の建物を使い続けることはできても、取り壊したあとに新しく建て直せない状態を指します。理由を整理すると、対応できることとできないことが見えてきます。
再建築不可とは何か
建築基準法では、都市計画区域と準都市計画区域の中にある敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ、新しく建物を建てられないと定められています。これを接道義務といいます。この条件を満たしていない土地は、今建っている建物をそのまま使うことはできても、取り壊して新築や建て替えをすることができません。これが「再建築不可」と呼ばれる状態です。
再建築不可になる典型的なケース
道路にまったく接していない土地、道路に接してはいるものの接している幅が2メートルに足りない土地（奥に細長く伸びた敷地の入口が狭い、いわゆる旗竿地に多い形です）、接している通路が建築基準法上の「道路」として認められていない土地（里道や水路の跡、自治体の指定を受けていない私道など）が、典型的なケースです。古くからある土地ほど、現在の基準に照らすと接道の条件を満たしていないことがあります。
今の建物を直すことはできる
再建築不可であっても、今建っている建物の範囲内で直すことは可能です。建物の骨組みの大部分に手を入れない範囲の修繕や模様替えは、建築確認の申請なしに行えます。防火・準防火地域の外であれば、床面積10平方メートル以内の増築も確認申請なしにできる場合があります。ただし防火・準防火地域の中では、この小規模な増築であっても確認申請が必要になることが多いため、事前に自治体への確認が必要です。
建て替えができるようになる方法
再建築不可の状態を解消する方法はいくつかあります。隣の土地の一部を買い増して、道路に2メートル接する形を作る方法。古くからある幅4メートル未満の道で、建物が建ち並んでいる区間が特定行政庁から指定を受けている場合は、道路の中心線から2メートルの位置まで敷地を下げることで、接道の条件を満たせるようになる場合もあります。また、周囲の状況によっては、特定行政庁から個別に建築の認定や許可を受けることで、建て替えができるようになるケースもあります。どの方法が使えるかは土地の状況によって異なるため、自治体の建築担当窓口や建築士への確認が必要です。
再建築不可のまま手放す方法
建て替えができる状態にしてから売る方法のほかに、再建築不可のまま手放す方法もあります。隣接する土地の所有者に声をかけ、まとめて一つの敷地として使ってもらう形で売却する方法や、再建築不可物件の扱いに慣れた不動産買取業者やリフォーム前提で検討する建築会社に売却する方法があります。一般の買い手は住宅ローンを組みにくいことが多いため、検討する相手の幅が狭くなる点は踏まえておく必要があります。
賃貸として貸すという選択肢
建て替えを前提としなければ、今ある建物をそのまま貸して家賃収入を得る方法もあります。再建築不可であることを承知のうえで、現状の建物を活かして使いたいという借り手が見つかることもあります。売却を急がない場合は、貸しながら次の方針を検討する進め方も選べます。
決める前に確認しておきたいこと
再建築不可かどうか、そしてどの解消方法が使えるかは、接している道路の種類や幅、隣地の状況によって個別に変わります。登記簿や公図、道路の種類を示す資料をそろえたうえで、自治体の建築担当窓口に確認しておくと、その後の進め方を判断しやすくなります。
ハコツギでご相談いただけること
再建築不可の土地建物について、手放す方法や建て替えができるようにする方法を一緒に整理するご相談を受けています。道路の種類の確認など専門的な調査が必要な場合は、建築士や自治体の窓口への確認もあわせて進めます。
