「スケルトン渡し」という言葉は、店舗・工場・倉庫の売買・賃貸借の契約でよく出てきますが、意味を確認しないまま話が進むこともあります。原状回復・居抜きとあわせて整理しておくと、設備を残すか撤去するかの判断がしやすくなります。
スケルトン渡しとは
スケルトンは「骨組み」という意味で、内装・設備をすべて取り払い、建物の構造体（床・壁・天井・配管の元の状態）だけにして引き渡すことを指します。前のテナントが使っていた厨房設備・什器・間仕切りなどは残らず、次に使う側がゼロから内装・設備を作ることになります。
原状回復との関係
賃貸借契約では、退去のときに「スケルトン渡し」が原状回復の条件として定められていることがあります。入居時に借主が内装・設備を入れた場合、退去時にそれらを撤去してスケルトンの状態に戻すことが契約で義務付けられているケースです。契約書にこの条件があるかどうかで、退去時にかかる費用が大きく変わります。
居抜きとの違い
居抜きは、前のテナントの内装・設備を残したまま、次の借り手・買い手に引き継ぐ形です。スケルトン渡しとは逆の考え方で、撤去費用をかけずに済む一方、残っている設備が次の使い手の業種に合うとは限りません。同業種への引き継ぎであれば居抜きが向いていますが、業種が変わる場合はスケルトンにしてから募集したほうが、買い手・借り手の選択肢が広がることもあります。
売る・貸す立場で見ておきたいこと
建物を売る・貸す側としては、スケルトンにする費用を誰が負担するか、居抜きのまま引き継げる相手を探すか、という2つの道を比べることになります。解体・撤去の見積りを先に取っておくと、居抜きで進めた場合との比較がしやすくなります。
工場・倉庫の場合に追加で見ておきたいこと
工場・倉庫では、生産設備や配管・配線がスケルトンの対象に含まれるかどうかも論点になります。設備の撤去には産業廃棄物の処理が伴う場合があり、費用や期間が店舗より大きくなることがあります。設備の一覧と、撤去が必要かどうかの切り分けを先に整理しておくと、検討が進めやすくなります。
ハコツギでご相談いただけること
スケルトンにするか居抜きのまま進めるか、どちらが合うかを一緒に比べるご相談を受けています。契約書にスケルトン渡しの条件があるかどうかの確認から、お手伝いできます。
