閉店を決めたが、厨房設備や内装を解体せずに、そのまま次の人に渡せないか、というご相談を受けることがあります。設備を残したまま売却・賃貸する進め方は「居抜き」と呼ばれ、解体の費用と時間をかけずに次の使い手へつなげる方法のひとつです。
居抜きとは何か
居抜きは、厨房設備や什器、内装をそのまま残した状態で、建物や店舗を次の使い手に引き継ぐ進め方です。飲食店や美容室、物販店など、業種に合わせた設備投資が必要な店舗ほど、居抜きでの引き継ぎが選ばれやすい傾向があります。設備をそのまま使える次の使い手にとっては開業費用を抑えられるメリットがあり、渡す側にとっては解体費用をかけずに手放せるというメリットがあります。
居抜きに向いている状況
同じ業種、または近い業種への転用が見込める立地や設備であれば、居抜きでの引き継ぎが成立しやすくなります。厨房機器や空調、給排水設備が良い状態で残っている場合も、次の使い手にとっての価値が高くなります。反対に、設備の老朽化が大きく進んでいる場合や、特殊な用途向けに作り込まれた内装の場合は、居抜きでの引き継ぎ先が見つかりにくいこともあります。
設備は誰のものかを整理する
居抜きで進める前に、残っている設備が建物の所有者のものか、閉店する事業者が所有・リースしているものかを整理しておく必要があります。リース契約が残っている設備は、そのまま引き継げない場合があるため、契約状況を確認したうえで、何を残し何を撤去するかを決めておくと、その後のやり取りがスムーズになります。
造作譲渡という進め方
テナントとして入っていた店舗の場合、設備や内装を次の借主に譲る「造作譲渡」という形で引き継ぐ進め方もあります。造作譲渡の対価を受け取りつつ、建物自体の賃貸借契約は貸主と新しい借主の間で結び直す、という流れが一般的です。建物の貸主の了承が前提になるため、早い段階で相談しておくことをおすすめします。
売る場合と貸す場合で変わること
建物ごと売却する場合は、設備も含めた価格を買い手と交渉することになります。貸す場合は、設備を残した状態での賃料を設定し、退去時の原状回復の範囲をどこまでにするかをあらかじめ契約で決めておく必要があります。どちらの場合も、設備の状態を示す資料をそろえておくと、条件の交渉がしやすくなります。
写真と図面を用意しておく
居抜きでの引き継ぎを検討する相手は、厨房や内装の状態を写真や図面で確認したいと考えています。現状の設備の種類、使用年数、稼働状況がわかる資料を用意しておくと、現地を見に来る前の段階で検討してもらいやすくなり、話が早く進みます。
近隣や取引先に知られずに進めたい場合
営業中、または閉店を公にする前の段階で、居抜きでの引き継ぎ先を探したいという方も多くいらっしゃいます。この場合、広く公開せずに、条件の近い候補者へ個別に声をかける進め方もあります。公開範囲は、ご希望に合わせて選ぶことができます。
ハコツギでご相談いただけること
閉店する店舗を居抜きのまま売る・貸すご相談を受けています。設備の状況や契約関係が整理できていない段階でも、現地の確認から一緒に進められます。リース契約や造作譲渡に関わる契約内容の確認は、専門家への相談もあわせておすすめします。
