元店舗・元事務所・元倉庫などの建物が空いたとき、貸し方には二つの道があります。建物を一棟まるごと一社に貸すか、いくつかの区画に分けて複数の借主に貸すかです。どちらが合うかは建物の形・周りの需要・オーナーがかけられる手間の三つで決まります。
一棟貸しは手間が軽く空室の影響が大きい
一棟貸しは借主が一社なので、契約も連絡の窓口も一つで済みます。共用部分の管理も借主に任せやすく、オーナーの手間は軽くなります。その一方で、借主が退去すると建物全体の家賃収入が止まります。建物全体を使える規模の借主は数が限られるため、次の借主が決まるまでの期間も長くなりがちです。
区画貸しは空室の影響を分けられる
区画貸しは借主が複数になるため、一つの区画が空いても他の区画の家賃は入り続けます。小さな区画は借りられる事業者の幅が広く、募集の間口も広がります。その代わりに廊下・階段・トイレといった共用部分の清掃や修繕はオーナーの仕事になります。区画ごとの間仕切りや設備の工事が要るうえ、契約や家賃の管理も区画の数だけ増えます。
建物の形で向き不向きが決まる
区画に分けやすいかどうかは建物のつくりでほぼ決まります。見ておきたいのは次の三つです。
- 入口と階段：区画ごとに出入りできる経路を確保できるか
- 水回り：各区画にトイレや給排水を用意できるか
- メーター：電気・ガス・水道の使用量を区画ごとに測れるか
メーターを分けられない場合は、共用の光熱費を区画ごとにどう分けるかを契約で決めておきます。一社向けに建てられた建物を区画に分けるときは、間仕切りや避難経路について消防や建築の基準を満たす工事が要る場合があります。
決める順番と途中での切り替え
まず建物の形から区画に分けられるかを確かめます。次に周辺でどんな業種や広さの借主に需要があるかを調べます。最後に自分が管理にかけられる手間と照らし合わせて決めます。この順で考えると、工事をしたのに借り手が付かないという事態を避けやすくなります。
貸し方はあとから切り替えることもできます。一棟貸しの借主が退去したときや、大きな改修をするときが見直しの機会です。将来切り替える可能性があるなら、契約期間や更新の条件をそれに合わせて決めておくと動きやすくなります。
ハコツギでご相談いただけること
建物の形や周辺の需要をふまえた貸し方のご相談と、借主候補との橋渡しをお手伝いしています。区画分けの工事や消防・建築の基準については、建築士など専門家への確認をあわせておすすめします。
