居抜き物件は、内装や厨房設備などがそのまま残っている状態で借りられる物件です。開業までの期間を短くできる点が魅力です。ただし残された設備は前の借主の所有物であることが多く、使うためには「造作譲渡」という手続きが必要です。何がどこまで引き継がれるのか、契約前に整理しておくことが大切です。
造作譲渡とは何か
造作譲渡とは、内装・設備など前の借主が設置した造作を新しい借主が買い取る取り引きです。建物そのものは貸主の所有物ですが、床・壁の内装や厨房機器・空調設備などは前の借主が自己の費用で設置した造作として扱われることがあります。これらを引き継ぐかどうかは、前の借主との間で取り決めます。引き継ぐ場合の対価も同様に話し合って決めます。
譲渡対象を一覧で確認する
造作譲渡で確認したいのは、対象となる設備・内装の一覧とそれぞれの状態です。厨房機器の型式や使用年数のほか、空調の動き具合や内装の傷み具合も具体的に確かめます。対象物を一覧にした書面を交わしておくと、後になって「聞いていたものと違う」という行き違いを防げます。設備が故障していないか、実際に動かして確認する機会を設けることもおすすめです。
貸主との賃貸借契約は別に進める
造作譲渡はあくまで前の借主との取り引きであり、貸主との間で結ぶ賃貸借契約とは別のものです。前の借主との間で造作譲渡について合意できたら、次は貸主が新しい借主との契約に応じるかを確かめる段階に進みます。業種の変更や内装の扱いについては、貸主の了承が必要になる場合もあります。造作譲渡の交渉と並行して、貸主側の条件も早い段階で確認しておく必要があります。
造作の対価と契約書の整理
造作譲渡の対価は、設備の状態や残存年数などをもとに前の借主との間で話し合って決めます。賃貸借契約の保証金や初期費用とは別立てのお金になるため、何に対していくら支払うのかを契約書で明確にしておくことが重要です。譲渡後に不具合が見つかった場合の負担をどちらが持つかも、あらかじめ取り決めておきたい点です。契約内容の法的な位置づけについてはとし、契約書を交わす前に確認することをおすすめします。
退去時の扱いも合わせて考える
造作譲渡で引き継いだ設備は、将来自分が退去するときにどう扱うかという問題にもつながります。次の借主へ譲渡できるか自分の負担で撤去する必要があるかは、貸主との契約内容によって変わります。借りる段階で退去時の原状回復の条件とあわせて確認しておくと、将来の見通しが立てやすくなります。
ハコツギでご相談いただけること
居抜き物件を検討する際の物件探しや造作譲渡を含めた条件の考え方について、ご相談いただけます。契約書の内容や対価の妥当性など専門的な判断が必要な点は、契約前に専門家へ確認することもあわせておすすめします。
